Successione e Patrimonio Immobiliare: Come si Calcola e Quali Beni Rientrano

Nelle prime due lezioni abbiamo visto le due tipologie di successione e come si identificano gli eredi, insieme alle rispettive quote.

In questa nuova tappa del nostro percorso, iniziamo ad approfondire come si calcola il patrimonio oggetto di successione.

Il patrimonio: formula base

Patrimonio in successione = Relictum – Debitum + Donatum

(Sì, anche i debiti si ereditano!)

• Relictum = valore dei beni lasciati dal de cuius (defunto) al momento della successione;

• Debitum = debiti contratti dal de cuius comprese le spese legate al decesso (funerali, imposte, ecc.);

• Donatum = tutti i beni di cui il de cuius ha disposto in vita a titolo di donazione facendo riferimento al valore che essi avevano al tempo dell’apertura della successione.

Nel Relictum rientrano, di norma, tutti i beni registrati (immobili, terreni, autoveicoli etc.), le attività finanziarie, le quote societarie e i beni di rilevante valore economico (quadri, gioielli, orologi di pregio, collezioni, ecc.).

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Un'occhiata alla ricchezza degli italiani

A cosa serve approfondire questi dettagli? Per capire quali beni analizzeremo con più attenzione.

Nel 2023, secondo Banca d’Italia, la ricchezza netta delle famiglie italiane ammontava a:

• 11.353 miliardi di euro di attività,

• meno 926 miliardi di euro di passività,

• per una ricchezza netta di 10.427 miliardi.

Di questi:

• 6.000 miliardi erano attività reali (immobili e terreni),

• 5.226 miliardi erano attività finanziarie.

Questi dati rendono evidente come gli immobili rappresentino la parte più rilevante della ricchezza delle famiglie italiane. Per questo motivo, iniziamo proprio da qui.

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Cos’è un immobile secondo la normativa europea?

Secondo il Regolamento 1042/2013/UE, si considera immobile:

• una specifica porzione di suolo, sopra o sotto la superficie, su cui si possono costituire diritti di proprietà e possesso;

• qualsiasi fabbricato o edificio costruito sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia facilmente smontabile o rimovibile;

• qualunque elemento strutturale (es. porte, finestre, scale) che sia parte integrante di un fabbricato o edificio, senza il quale quest'ultimo risulti incompleto;

• qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato permanentemente, che non possa essere rimosso senza distruggere o alterare il fabbricato.

Per i terreni, invece, è essenziale distinguere tra:

• terreni edificabili, su cui si può costruire;

• terreni agricoli, non edificabili.

Questa distinzione è rilevante ai fini fiscali, come vedremo a breve.

Quale valore riportare in successione per immobili e terreni?

Per calcolare la base imponibile del patrimonio ereditato, gli immobili vengono generalmente valutati al loro valore catastale, e non al valore commerciale.

Questo valore catastale è quello su cui si basano:

• imposta di successione, tenendo conto delle franchigie;

• imposte ipotecarie e catastali, che l'erede deve calcolare autonomamente in base al valore catastale dell'immobile.

Eccezione: i terreni edificabili

Non avendo rendita catastale, devono essere indicati al valore reale, dichiarato autonomamente in base ai parametri oggettivi dell'Agenzia del territorio, oppure calcolato tramite una perizia giurata.

Nel calcolo della base imponibile per l'imposta di successione, si possono sottrarre le passività gravanti sull'immobile (come un mutuo residuo) dal valore catastale (o reale). Invece, per il calcolo delle imposte ipotecarie e catastali, le passività non si considerano.

Attenzione! Nel calcolo del valore degli immobili bisogna tenere conto anche di eventuali diritti gravanti sullo stesso.

Che non riguarda solo le passività, che possono essere:

• diritto di abitazione;

• usufrutto;

• diritto d'uso.

  
  

Questi limitano il godimento dell'immobile e ne variano il valore, introducendo anche il concetto di nuda proprietà.

Andiamo a vedere quindi questi concetti nel dettaglio e come impattano sul valore da inserire in successione.

Il Diritto di Abitazione

È un diritto reale di godimento su cosa altrui, che permette al titolare (chiamato habitator) di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Ha una natura strettamente personale, il che significa che la titolarità e il godimento dell'immobile spettano unicamente all'habitator e alla sua famiglia. Possono alloggiarvi limitatamente ai propri bisogni.

I titolari del diritto di abitazione non possono alienare il diritto né locarlo.

Nel contesto della successione, al coniuge superstite spetta per legge il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, a condizione che fossero di proprietà del defunto o comuni.

Questo diritto è un legato ex legge (un diritto che sorge direttamente dalla legge).

Anche un eventuale rinuncia all'eredità da parte del coniuge non comporta la rinuncia al diritto di abitazione. Il coniuge rinunciante mantiene tale diritto e sarà tenuto a pagare le imposte dirette o altri tributi dovuti, come l'usufruttuario.

L'Usufrutto

L'usufrutto è il diritto riconosciuto all'usufruttuario di godere ed usare della cosa altrui, traendo da essa tutte le utilità che può dare, con l'obbligo di non mutarne la destinazione economica.

È definito come un diritto reale di godimento su cosa altrui a contenuto generale, limitato solo dalla sua temporaneità e dall'obbligo di rispettare la destinazione economica del bene.

La sua durata non può eccedere la vita dell'usufruttuario se si tratta di persona fisica, o trenta anni se si tratta di persona giuridica.

Non è trasmissibile agli eredi.

Anche in caso di cessione del diritto, esso si estingue con la morte del cedente (il primo usufruttuario). Questo implica che l'usufrutto può essere ceduto, ma la sua durata rimane legata alla vita del soggetto a cui era stato originariamente attribuito.

Durante l'usufrutto, le spese di ordinaria manutenzione e le riparazioni dovute all'uso quotidiano spettano all'usufruttuario. Le riparazioni straordinarie (quelle non correlate all'uso, come la sostituzione di parti essenziali) sono invece a carico del nudo proprietario. I miglioramenti fatti dall'usufruttuario danno diritto a un'indennità.

Il Diritto di Uso

Il diritto di uso è un altro diritto reale minore di godimento su cosa altrui, disciplinato dal Codice civile.

Differisce dall'usufrutto per la sua limitata misura della facoltà di godimento: l'usuario può servirsi della cosa e farne propri i frutti solo limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. I frutti che eccedono questa misura spettano al proprietario.

L'usuario può godere della cosa solo in modo diretto, il che significa che non può cederla o darla in locazione.

Fa propri solo i frutti naturali, non quelli civili.

La Nuda Proprietà

Quando esiste un diritto di usufrutto, di uso o di abitazione su un immobile, la proprietà piena è divisa.. Quella che rimane è la nuda proprietà.

Il nudo proprietario possiede le "mura" ma il godimento dell'immobile spetta al titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione.

Il valore della nuda proprietà e del diritto di usufrutto/abitazione insieme costituiscono il valore totale del bene.

Calcolo del Valore del Diritto e della Nuda Proprietà

Il valore dell'usufrutto vitalizio (e per estensione del diritto di abitazione vitalizio) viene calcolato in base all'età del beneficiario tramite apposite tabelle.

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In questo articolo abbiamo introdotto i concetti fondamentali legati alla successione del patrimonio immobiliare.

Nel prossimo approfondimento, ci dedicheremo al patrimonio aziendale, con tutte le sue peculiarità.

Articolo a cura di Luca Antonioli